6. Основы и особенности ценообразования в строительстве

6.5. Определение договорных цен на строительную продукцию

Равноправие партнеров инвестиционного процесса – инвестора (заказчика) и подрядчика – означает, что цена строительной продукции формируется на основе взаимной договоренности сторон в рамках договора подряда.

ДОГОВОРНАЯ ЦЕНА  СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ –  это стоимость строительно-монтажных работ по объекту, устанавливаемая в договоре подряда.

Договорная цена бывает твердая (окончательная) и открытая.

Твердая (окончательная) договорная цена  фиксируется в договоре подряда и остается неизменной на весь период его действия. Поэтому твердая договорная цена используется при заключении договоров подряда на небольшие объекты, продолжительность строительства которых не превышает 3-6 месяцев. Небольшие сроки строительства позволяют легко спрогнозировать возможное изменение затрат на выполнение строительно-монтажных работ и учесть их сразу при определении договорной цены.

Открытая договорная цена – устанавливается в договоре подряда в виде начальной договорной цены, т.е. в размере, фиксированном на определенную дату (как правило, на дату заключения договора). Начальная договорная цена подлежит последующему уточнению в процессе выполнения работ. При этом в договоре подряда обязательно указывается  механизм корректировки договорной цены, который может быть индексным или компенсационным:

,                                            (6.5)

,                                     (6.6)

где     – договорная цена строительства окончательная, руб.;

   – договорная цена строительства начальная, руб.;

      – коэффициент, учитывающий рост цен на строительно-монтажные работы за период времени действия договора;

– стоимость дополнительно компенсируемых в соответствии с условиями договора затрат, руб.

Определение договорной цены начинается с предынвестиционной стадии, когда инвестор, формулируя инвестиционную идею, определяет свои финансовые возможности. Определив предварительно контуры инвестиционного проекта, инвестор, на основе данных об объектах-аналогах или с помощью укрупненных показателей, определяет инвесторскую стоимость строительства объекта. На последующих стадиях реализации проекта стоимость строительства уточняется и корректируется (рис. 6.8).

Подрядная организация, предполагающая участвовать в реализации инвестиционного проекта, принимает самое непосредственное участие в формировании договорной цены. Уже на стадии проектирования подрядчик согласовывает сметную стоимость объекта, руководствуясь расчетом собственных возможностей и предполагаемых затрат на выполнение строительно-монтажных работ (рис. 6.9).

Данная схема работает в том случае, если договор подряда заключается на выполнение строительно-монтажных работ при наличии готового проекта.

Договорная цена при этом формируется на основе сметной стоимости объекта, определенной в сметной документации на стадии проектирования:

,                                               (6.6)

где     – сметная стоимость объекта, руб.;

– стоимость дополнительных работ или услуг, определяемых условиями договора, руб.

Рис. 6.8. Порядок определения договорной цены в строительстве

Рис.6.9. Схема формирования договорной цены

Показатель сметной стоимости и порядок его определения мы рассмотрим более подробно в разделе 7. Стоимость работ или услуг, дополнительно включаемая в договорную цену (исключаемая из договорной цены) определяется в процессе заключения договора подряда. Она может представлять собой надбавку к сметной стоимости в виде премии за особые условия производства работ[112] или повышенное качество. Если условиями договора предусматривается значительное сокращение сроков строительства, что обеспечит инвестору дополнительную прибыль от досрочного ввода объекта в эксплуатацию (см. подраздел 3.2), то подрядчик вправе рассчитывать на включение части этой прибыли в договорную цену строительства объекта. При исключении в соответствии с условиями договора каких-либо работ или услуг, их стоимость может исключаться из договорной цены.

Если договор подряда заключается на выполнение проектно-строительных работ, то договорная цена определяется на основе инвесторской сметы и расчета проектно-строительной организации, и подлежит уточнению после разработки проекта.