Глава 3. Определение стоимости строительства с использованием укрупненных показателей

3.1. Укрупненные показатели стоимости строительства

Стоимостная оценка сооружения и реконструкции объектов в настоящее время производится с помощью укрупненных цен строительства (УЦС) и укрупненных цен по конструктивным решениям (УЦКР), разрабатываемых с учетом усредненных условий деятельности исполнителей работ и экономико-географических условий строительства для объектов жилищно-гражданского, промышленного, транспортного и иного назначения и распространяющихся на участников инвестиционно-строительного процесса независимо от их форм собственности и ведомственной принадлежности.

УЦС и УЦКР предназначаются для решения широкого круга задач, в том числе:

-  формирования и осуществления социально-экономических и инвестиционных программ различного уровня;

-  анализа общественной, бюджетной и коммерческой эффективности инвестиций;

-  экономического анализа на предварительных стадиях разработки проектных решений с точки зрения экономической целесообразности;

-  определения стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов в базовых, текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования и оценке их эффективности при выборе проектного решения с учетом дальнейшей эксплуатации сданных объектов;

-  ориентации проектных организаций на применение в проектах экономически рациональных решений;

-  определения величины конкурсной цены объектов при проведении подрядных торгов;

-  издания региональных справочно-информационных сборников с целью обеспечения ими участников инвестиционно-строительного процесса и создания им равных условий при определении стоимости строительства.

Номенклатура объектов, включенных в сборники УЦС и УЦКР, должна охватывать основной перечень зданий и сооружений, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых осуществляется на территории субъектов Российской Федерации.

Сборники УЦС разрабатываются по жилым домам — на 1 м² общей площади жилого дома с определенным уровнем потребительских свойств (этажность, тип дома, конструкции стен, комфортность); по общественным зданиям — на одно место, ученическое место, на м² торговой площади, м³ строительного объема; по железным дорогам — на 1 км; по автомобильным дорогам — на 1 км и на 100 м² дорожного покрытия, по мостам и тоннелям — на 1 м длины и т.п.

Сборники УЦКР разрабатываются на единицу измерения самого конструктива или объема выполнения строительно-монтажных работ (м² покрытия пола, м² проема, погонный метр трубопровода и т.п.).

Разработанные проекты сборников УЦС и УЦКР проходят экспертизу в Минрегионразвития России, куда вместе с проектами передаются необходимые обосновывающие материалы с обязательным указанием использованных исходных данных.

Организации-разработчики в соответствии с экспертными заключениями вносят в проекты сборников УЦС и УЦКР необходимые исправления. Откорректированные УЦС и УЦКР брошюруются в сборники, им присваиваются соответствующие номера и они в двух экземплярах представляются в Минрегионразвития России на утверждение.

Укрупненные показатели цен строительства разрабатываются на основе анализа проектной документации по объектам-представителям, запроектированным и построенным в конкретном регионе, в зависимости от основных материалов несущих конструкций, этажности, протяженности, уровня комфортности, обеспечения безопасности, типа функционального назначения зданий и сооружений. Объекты-представители должны отвечать требованиям повышения научно-технического уровня объектов в области использования прогрессивных технологий производства строительно-монтажных работ, новых эффективных материалов, изделий и конструкций, а также инженерного оборудования, передовых логистических схем транспортировки строительных материалов.

Проектная документация, выбранная для разработки сборников, должна отвечать градостроительным и объемно-планировочным требованиям, предъявляемым к современным комплексам и объектам жилищно-гражданского и производственного назначения, а также способствовать повышению их социально-экономической эффективности.

Кроме того, проекты должны отражать наиболее полно специфические особенности направления развития строительства по конструктивным, техническим, технологическим решениям с учетом опыта строительства объектов соответствующего функционального назначения.

При наличии информации о фактической стоимости строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов следует ориентироваться при разработке УЦС и УЦКР на эти данные. Под фактической стоимостью следует понимать стоимость построенных и сданных в эксплуатацию зданий и сооружений, которая учитывает все изменения, возникающие в ходе строительства, за исключением затрат на переделки, вызванные ошибками проектных или строительных организаций.

При наличии достаточного количества объектов-представителей (более 30) различные натуральные и стоимостные показатели для формирования УЦС и УЦКР могут рассчитываться на основе методов математической статистики (корреляционно-регрессионный анализ, факторный анализ и др.)

Сметная документация по объекту, принимаемая для разработки УЦС и УЦКР, должна учитывать следующие затраты:

а)  стоимость всего комплекса строительно-монтажных работ по объекту, включая внутренние сети и инженерное оборудование, когда они предусмотрены проектом;

б)  стоимость инженерного оборудования территории, включая прокладку сетей водоснабжения, канализации, теплогазоснабжения, ливнестоков, энергоснабжения, сетей радиофикации и телефонизации в объемах, необходимых для подключения проектируемого объекта к уличным или магистральным инженерным сетям;

в)  затраты на благоустройство отведенной под строительство территории, включая стоимость работ по вертикальной планировке и устройству проездов на территории жилой части микрорайонов или кварталов, а также работ по озеленению этой территории и рекультивации земель;

г)   затраты заказчика при выполнении его функций, связанных с техническим надзором за ходом выполнения работ, финансированием реализации проекта, с приемкой в эксплуатацию и вводом объекта в действие и т.д.;

д)  стоимость разработки проектно-сметной документации.

Стоимость освоения и инженерной подготовки территории, отведенной под строительство, работ, связанных со сносом и переносом существующих строений, перекладкой инженерных коммуникаций не включается в состав укрупненных показателей стоимости. При формировании инвесторской сметы вышеперечисленные затраты могут включаться дополнительно по данным ПОС, среднесложившимся издержкам инвесторов в том муниципальном образовании, на территории которого предполагается осуществление строительства объекта.

Не допускается учитывать в составе показателей стоимости жилищного строительства, принимаемых для разработки УПСЦ, затраты на строительство встроенных и пристроенных помещений предприятий торговли, общественного питания и бытового обслуживания, дошкольных и школьных учреждений и других предприятий и учреждений культурно-бытового и коммунального назначения, помещений отделений связи, АТС, отделений милиции, помещений административного назначения.

При разработке УЦС и УЦКР для промышленных и линейно-протяженных объектов следует исключать из стоимости объектов-представителей индивидуальные сооружения, такие как большие и внеклассные мосты, тоннели на автомобильных и железных дорогах, а также стоимость специфических работ по сносу и переносу существующих строений и инженерных коммуникаций. Это позволяет уменьшить разброс анализируемых технико-экономических показателей объектов-представителей.