Методы оценки недвижимости

8. Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Дисконтирование денежных потоков. Прямая капитализация

Доходный подход (ДП)

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Капитализация дохода — это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:

1)  сумму будущего дохода;

2)  когда должен быть получен доход;

3) продолжительность получения дохода. Принципы, лежащие в основе ДП:

♦ожидания;

♦замещения.

Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход:

1) прямой капитализации;

2) дисконтирования денежных потоков.

Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.

При применении ДП используются финансовые отчеты собственника:

♦упрощенный баланс;

♦отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.

1. Потенциальный валовой доход (ПВД):

♦минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;

♦плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.

2. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):

♦минус текущие операционные расходы (ТОР);

♦минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ = ОР - операционные расходы).

3. Чистый операционный доход (ЧОД):

♦минус обслуживание долга (Од) — выплата процента и погашение основной суммы;

♦минус капитальные затраты (Кз):

♦капитальный ремонт;

♦капитальные резервы;

♦арендаторские доделки;

♦комиссионные брокерам за аренду.

4. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС) доход на собственный капитал (ДСК).

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле

V = I/R,

где I — чистый доход (ЧОД), V — стоимость объекта недвижимости; R - коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило путем усреднения дохода за несколько лет),

2) определить величину коэффициента капитализации R,

3) разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК:

♦простота расчетов,

♦мало предположений;

♦отражение состояния рынка;

♦дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

МПК не следует применять, когда:

♦отсутствует информация о рыночных сделках; неприменимы теоретические методы определения R;

♦объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция),

♦объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.

Методы определения коэффициента капитализации:

1. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).

2. Аналитический метод (кумулятивное построение R).

3. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).

4. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).

Структура коэффициента капитализации

R = RON+ROF,

 

где RON — ставка дохода на капитал, ROF — коэффициент капитализации (возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:

♦компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции),

♦компенсация за риск (в том числе страновой);

♦компенсация за низкую ликвидность,

♦компенсация на инвестиционный менеджмент;

♦оправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимость актива.

Методы рекапитализации

 

1. Прямолинейный (метод Ринга).

2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Общая формула для определения коэффициента капитализации:

R=Yo + do (SFF(y;n),

 

где Yо — ставка дохода на инвестиции; d0 — фактор изменения стоимости; у -процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n — количество периодов получения дохода, SFF( •) — фактор фонда возмещения.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле

где n — порядковый номер периода получения денежного потока; n = 0…, N; CFn — денежный поток в n-й период; i — ставка дисконта.

Схема использования метода:

1.Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь пери од функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).

2.Определить реверсионную стоимость — размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.

3.Определить ставку дисконта.

4. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

 Преимущества метода:

♦считается лучшим теоретическим методом;

♦учитывает динамику рынка,

♦учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

♦работает, когда доход и рынок нестабильны;

♦работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.

Недостатки:

♦вероятность ошибки в прогнозировании;

♦достаточная сложность;

♦силен фактор «симпатии» оценщика.

Ставки капитализации, дисконтирования

 

Ставка капитализации Ro используется в методе прямой ка­питализации в соответствии с формулой:

V=NOI/Ro,

где V      — стоимость; NOI — репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму воз­врата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вклады­ваемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижи­мость, должны удовлетворять двум группам экономических ин­тересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансо­вые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финан­совые интересы отражают естественную экономическую ситуа­цию, когда для приобретения актива в виде недвижимости при­влекаются заемные средства. Соответственно при анализе до­ходной недвижимости возникает потребность в оценке этих ин­тересов, каждому из которых соответствует своя ставка капита­лизации.

Таблица

Ставки капитализации

Обозначение ставки

Наименование ставки

Отражаемый интерес ставки

Ro

Общая

Стоимость недвижимости = NOI/R0

Re

Для  собственного капитала

Стоимость  собственного  капитала  =  Доход   на собственный капитал / Re

Ri

Для заемных средств

Стоимость заемных средств = Доход на заемные средства/ Ri

Rm

Для земли

Стоимость земли = Доход, приходящийся на землю/ Rm

Rb

Для улучшения

Стоимость улучшения = Доход, приходящийся на улучшение/ Rb

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) ис­пользуется во втором методе капитализации — методе дисконтированного денежного потока. Общее выражение для опреде­ления стоимости выглядит следующим образом:

где i  — ставка дисконтирования;

FV – цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n  — период владения;

l      — номер платежного периода.

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей до­ходов за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответст­вующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нор­мой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь сово­купный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам време­ни и риска первоначальные инвестиции и реализуемый эконо­мический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматри­вать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инве­стиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Эти критерии отражают ставки дохода (в частности, ставку ка­питализации и ставку дисконтирования), являясь их функциями. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступ­ных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. эта ставка рассматривается как альтернатив­ная стоимости капитала.

Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвести­ционного проекта в целом должна учитывать отдельные финан­совые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:

Y0 — норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;

Yе — норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора;

Ym — норма прибыли, учитывающая доход, который приходится на заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.

Норма отдачи, или просто отдача, рассматриваемая как став­ка дисконтирования,  учитывает доход и изменение первоначального капитала за весь рассматриваемый период, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей. Хотя ставка капита­лизации и ставка дисконтирования — самостоятельные парамет­ры, при определенных условиях между ними существует функ­циональная связь.