Методы оценки недвижимости

7. Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете: трат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) — это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что и у объекта оценки.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то есть замена здания его функциональным аналогом).

Использование ЗП необходимо при:

♦технико-экономическом анализе нового строительства;

♦определении НиНЭИ земли;

♦реконструкции;

♦оценке недвижимости на пассивных рынках;

♦оценке объектов спецназначения;

♦страховании недвижимости;

♦определении базы налогообложения.

ЗП труднореализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным и внешним износом. Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы.

1.Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2.Оценка текущей стоимости восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства улучшений).

3.Оценка всех видов накопленного износа.

4.Оценка величины предпринимательской прибыли.

5.Оценка стоимости участка земли.

6.Определение итоговой стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской прибыли.

Затраты могут быть прямые и косвенные:

♦прямые — включают в себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;

♦косвенные — возникают в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении; определяются, как правило, коэффициентом к прямым.

Существуют следующие методы оценки полных затрат:

1.Метод сравнительной единицы с вариантами.

2.Метод количественного обследования.

3.Метод сравнительного объекта.

Имеют место три вида износа:

1) физический;

2) функциональный (или функциональное устаревание);

3) внешний (экономический).

Физический и функциональные износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.

Методы определения износа:

♦метод экстракции (метод рыночной выборки);

♦метод срока жизни;

♦метод разбиения (по трем видам износа).

Методы оценки земельного участка:

♦метод соотнесения;

♦метод извлечения;

♦метод освоения;

♦метод остатка для земли;

♦метод капитализации земельной ренты;

♦метод сопоставимых продаж.

Оценка стоимости объекта недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:

Оцененная стоимость восстановления ______

Минус:

накопленный износ:

I.Физический:

а)  устранимый _____;

в) неустранимый для элементов с долгим сроком жизни _____;

б)  неустранимый для элементов с коротким сроком жизни_____

II. Функциональный:

а)  устранимый _____;

б)  неустранимый _____

III. Внешнее устаревание.

Общий накопленный износ:

Стоимость улучшений с учетом износа ______.

Плюс: стоимость земельного участка ______.

Плюс: предпринимательская прибыль ______.

Итого:

Оценка стоимости при затратном подходе ______.

Оценка износа

Износ — это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ — это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гние­нии, ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым (устранимым), так и неисправимым (неустранимым). Исправимый физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ — это потеря стоимости вслед­ствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких, же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым. Функциональный износ считается ис­правимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или не­приемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.

Физический и функциональный износ обычно присущи самой соб­ственности.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законода­тельных условий и т. д.

Для определения накопленного износа применяются следующие ме­тоды [29].

1. Метод  разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

Результаты оценки износа приводятся в таблице.

Физический износ, $

устранимый, $

неустранимый, $

 

Функциональный износ,

$ устранимый, $

неустранимый, $

Внешний износ, $

 

Накопленный износ, $

 

 

Расчет физического износа

Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановитель ной пли замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.

2. Метод сравнения продаж

В методе сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли.