Методы оценки недвижимости 7. Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости
Затратный подход (ЗП) (the cost approach) основывается на расчете:
трат на восстановление (в некоторых случаях — замещение) оцениваемых зданий и
сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К
полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе ЗП
лежит принцип замещения.
Стоимость восстановления
(затраты на полное восстановление объекта) — это расходы в текущих ценах на
строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же
материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ
(которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и «моральный» износ), что
и у объекта оценки.
Стоимость замещения (затраты
на полное замещение) — это расходы в текущих ценах на строительство здания,
имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного из новых
материалов и в соответствии с нынешними стандартами, дизайном и планировкой (то
есть замена здания его функциональным аналогом).
Использование ЗП необходимо
при:
♦технико-экономическом
анализе нового строительства;
♦определении НиНЭИ
земли;
♦реконструкции;
♦оценке недвижимости
на пассивных рынках;
♦оценке объектов
спецназначения;
♦страховании
недвижимости;
♦определении базы
налогообложения.
ЗП труднореализуем для
зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих
историческую ценность, а также зданий с чрезмерными физическим, функциональным
и внешним износом. Алгоритм использования ЗП включает в себя следующие этапы.
1.Осмотр объекта
недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.
2.Оценка текущей стоимости
восстановления или замещения (определение издержек/затрат воспроизводства
улучшений).
3.Оценка всех видов
накопленного износа.
4.Оценка величины
предпринимательской прибыли.
5.Оценка стоимости участка
земли.
6.Определение итоговой
стоимости объекта недвижимости суммированием восстановительной стоимости
улучшений с учетом износа, стоимости земельного участка и предпринимательской
прибыли.
Затраты могут быть прямые и
косвенные:
♦прямые — включают в
себя стоимость рабочей силы, материалов, эксплуатации машин и механизмов;
♦косвенные — возникают
в ходе строительства, но их нельзя непосредственно выявить в самом сооружении;
определяются, как правило, коэффициентом к прямым.
Существуют следующие методы
оценки полных затрат:
1.Метод сравнительной
единицы с вариантами.
2.Метод количественного
обследования.
3.Метод сравнительного
объекта.
Имеют место три вида износа:
1) физический;
2) функциональный (или
функциональное устаревание);
3) внешний (экономический).
Физический и функциональные
износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устранимости износа
служит превышение добавляемой при этом стоимости над затратами на его устранение.
Методы определения износа:
♦метод экстракции
(метод рыночной выборки);
♦метод срока жизни;
♦метод разбиения (по
трем видам износа).
Методы оценки земельного
участка:
♦метод соотнесения;
♦метод извлечения;
♦метод освоения;
♦метод остатка для
земли;
♦метод капитализации
земельной ренты;
♦метод сопоставимых
продаж.
Оценка стоимости объекта
недвижимости при затратном подходе определяется по следующей схеме:
Оцененная стоимость
восстановления ______
Минус:
накопленный износ:
I.Физический:
а) устранимый _____;
в) неустранимый для
элементов с долгим сроком жизни _____;
б) неустранимый для элементов с коротким сроком
жизни_____
II.
Функциональный:
а) устранимый _____;
б) неустранимый _____
III.
Внешнее устаревание.
Общий накопленный износ:
Стоимость улучшений с учетом
износа ______.
Плюс: стоимость земельного
участка ______.
Плюс: предпринимательская
прибыль ______.
Итого:
Оценка стоимости при
затратном подходе ______.
Оценка износа
Износ — это потеря стоимости
из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания.
Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью
восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату
оценки.
В зависимости от причин,
вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический
износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ — это потеря стоимости за
счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе
эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении,
ржавении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как
исправимым (устранимым), так и неисправимым (неустранимым). Исправимый
физический износ (то есть износ, который может быть устранен в результате
текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в
процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к
исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом
стоимость.
Функциональный (моральный)
износ — это
потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения
обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких, же
целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и
функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы
и т. д. Функциональный износ может быть исправимым и неисправимым.
Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены
устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не
превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае
износ считается неисправимым.
Физический и функциональный
износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический)
износ вызывается факторами извне — изменением ситуации на рынке, изменением
финансовых и законодательных условий и т. д.
Для определения накопленного
износа применяются следующие методы [29].
1. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в
подробном рассмотрении и учете всех видов износа.
Результаты оценки износа
приводятся в таблице.
Физический износ, $
устранимый, $
неустранимый, $
|
|
|
Функциональный износ,
$ устранимый, $
неустранимый, $
|
|
|
|
|
Внешний износ, $
|
|
|
Накопленный износ, $
|
|
|
|
Расчет физического износа
Величина исправимого
физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния
нормальной эксплуатации.
Неисправимый физический
износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически
невозможно или экономически нецелесообразно. Для расчета неисправимого износа
конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает
со сроком жизни всего здания, и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше, чем
все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между
полной восстановитель ной пли замещающей стоимостью и величиной исправимого
физического износа. При этом косвенные издержки и прибыль предпринимателя
добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.
2. Метод сравнения продаж
В методе сравнения продаж
величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового
строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Необходимым условием
применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах
подобных объектов и стоимости свободных участков земли.
|