Методы оценки недвижимости 5. Принципы оценки недвижимости
Принципы оценки недвижимости
можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами,
которые применяются при анализе недвижимости. [29]
1. Принципы, основанные
на представлениях пользователя:
♦полезность;
♦замещение;
♦ожидание.
2. Принципы, связанные
с землей и ее освоением:
♦остаточная
продуктивность;
♦вклад;
♦возрастающая и уменьшающаяся
отдача;
♦сбалансированность
(пропорциональность);
♦экономический размер;
♦экономическое
разделение.
3. Принципы, связанные
с рыночной средой:
♦зависимость;
♦соответствие;
♦предложение и спрос;
♦конкуренция;
♦изменение.
4. Принцип наилучшего и
наиболее эффективного использования (НиНЭИ).
Наилучшее и наиболее
эффективное использование — это использование, выбранное из достаточного числа
альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое:
♦юридически допустимо;
♦физически возможно;
♦финансово оправдано;
♦наиболее рентабельно
(то есть дает оптимальные стоимостные результаты: обеспечивает или наивысшую
текущую стоимость объекта, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату
оценки).
Из всех факторов, влияющих
на рыночную стоимость, важнейшим является суждение о наилучшем и наиболее
эффективном использовании объекта недвижимости. Это суждение является
основополагающей предпосылкой его стоимости.
Анализ наилучшего и наиболее
эффективного использования выполняется путем проверки соответствия
рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
♦Физическая
осуществимость: рассмотрение технологически реальных для данного участка
способов использования.
♦Правомочность:
рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат
распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках,
экологическому законодательству.
♦Финансовая
оправданность: рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных
законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу
участка.
♦Максимальная
эффективность (оптимальный вариант застройки): рассмотрение того,
какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов
использования объекта будет приносить максимально чистый доход или максимальную
текущую стоимость.
Заключение о наилучшем использовании отражает
мнение оценщиков в отношении наилучшего использования собственности исходя из
всеобъемлющего анализа рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное
использование» подразумевает такое использование, которое из всех рациональных,
физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов
использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость
объекта.
|