Методы оценки недвижимости

4. Основные принципы и методы оценки недвижимости
4.3. Основные параметры, определяющие стоимость недвижимости

Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение конкретного периода времени. Сама по себе полезность не создает стоимости, для этого необходима ограниченность предложения (дефицитность).

Спрос — количество товаров, которое покупатели готовы и в состоянии купить по данной цене в течение определенного периода времени.

Предложение — количество товаров, которое продавцы хотят и способны представить для продажи на рынке.

Дефицитность. Спрос создает стоимость только тогда, когда ограничено предложение.

Передаваемость прав собственности — возможность передачи прав на недвижимость и их разделения между различными субъектами.

Стоимость не равнозначна затратам, поскольку учитывает значительно большее количество ценообразующих факторов.

Стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в использовании.

Стоимость в обмене — цена, которая возобладает на свободном, oткрытом и конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Иногда это называется объективной стоимостью, так как основывается на рассмотрении экономических факторов. Наиболее часто используемая форма стоимости в обмене — это рыночная стоимость [37, с. 159].

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при соблюдении всех условий честной продажи. Вот эти условия.

♦Продавец и покупатель действуют в рамках закона, преследую1 свои личные интересы, поступают продуманно и всесторонне ин формированы.

♦Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

♦Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.

♦Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

Оценщик определяет рыночную стоимость на конкретную дату. Если клиент просит определить цену рыночной продажи — это запрoc не о рыночной цене, а о цене ликвидации.

Стоимость в использовании — стоимость определенной собственности для специфического использования. Поскольку стоимость в использовании относится к потребностям определенного пользователя (а не потенциального покупателя, типичного для рынка), ее нередко называют субъективной стоимостью. Например, производственное оборудование, которое предназначено для определенного пользователя, может быть более ценно именно для пользователя, а не для обычного покупателя.

Одна из часто упоминаемых форм стоимости в использовании — инвестиционная стоимость (стоимость оцениваемого имущества для определенного инвестора). Стоимость приносящей доход недвижимости определяется количеством, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект будет приносить. Пересчитанная в единую сумму на сегодняшний день, она называется текущей стоимостью [37, с. 160].

Стоимость денег во времени. Существует шесть функций сложного процента (ШФСП).

Очевидно, что деньги как капитал изменяют свою стоимость во времени. $1, положенный в банк под 10% годовых и дающий $1,1 через год, не равен $1, полученному через год. ШФСП — один из разделов финансовой математики, позволяющий устанавливать количественную взаимосвязь стоимости денег в разные периоды времени и получать количественную оценку временной стоимости денег как капитала, способного приносить доход [31].