Методы оценки недвижимости

4. Основные принципы и методы оценки недвижимости
4.2. Стоимость недвижимости, ее виды и параметры

Региональные рынки недвижимости функционируют под влиянием ряда взаимосвязанных групп факторов, которые необходимо учитывать при оценке недвижимости.

Следует выделить шесть основных групп: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические и научно-технические.

♦Политические факторы образуются ограничениями, налагаемыми на процессы функционирования региональных рынков недвижимости внутренней и внешней политикой страны. Влияние политической составляющей на формирование региональных рынков недвижимости часто не подвержено формализации, но абстрагироваться от этих факторов нельзя. К ним можно отнести:

1) социально-экономическую направленность политики правящей партии;

2) предвыборные кампании;

3) военные действия в зоне межнациональных конфликтов;

4) политику правительства и местных органов власти в области экономики — нормативно-законодательные акты, касающиеся сегментов рынка недвижимости (рынка жилья, коммерческих помещений, рынка земли и т. д.);

5) политику местных органов власти по функциональному зонированию территории;

6) элементы государственной политики в области производства, которые в свою очередь включают скорость и направленность процессов национализации и денационализации, налоговую систему, способы демонополизации, политику в области распределения, включая принятую систему социального обеспечения, политику в области защиты окружающей среды.

♦Экономические факторы включают экономический уровень развития страны, темпы роста валового национального продукта, кредитно-денежную политику (особенно в области ипотечного кредитования), темпы инфляции, колебания деловой активности, занятость населения, покупательную способность населения.

♦Социально-культурные факторы представлены различными аспектами социально-экономической структуризации населения по личным основаниям, таким как социально-профессиональные, социально-потребительские, по уровню доходов, жилищные условия и т. д.

♦Демографические факторы, влияющие на состояние региональных рынков недвижимости, — это численность населения, прирост населения, уровни рождаемости и смертности, плотность населен миграции, степень урбанизированности территорий и др.

♦К природно-географическим факторам следует отнести климат, рельеф, природные ресурсы, экологические условия и др.

♦Наконец, научно-технические факторы, влияющие на технологи! организацию строительства, во многом определяют параметры ee стоимости и рыночной цены при формировании первичного рынка жилья.

На основе анализа взаимного влияния конъюнктурообразующих факторов построена схема, отражающая конъюнктурное состояние рынка недвижимости, при этом подразумевается, что конъюнктурное состояние рынка является динамичным. Все вышеизложенное иллюстрируется схемой на рис. 2.3.

Схема позволяет проследить направление воздействия любого из факторов на состояние регионального рынка недвижимости, а также выявить логику взаимодействия факторов и их влияние на конъюнктурную цепочку «спрос-предложение-цены».

В каждый анализируемый момент или период конъюнктура регионального рынка недвижимости представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.


Рис.2.3. Конъюнктурное состояние рынка недвижимости


Сложность анализа регионального рынка недвижимости обусловлена необходимостью правильного выделения конъюнктурообразующих факторов, определения степени их регулируемости, значимости и влияния каждого из них на состояние рынка недвижимости. Схема открывает принципиальную возможность представления процессов, происходящих на региональном рынке недвижимости под влиянием внутренних факторов, и в дальнейшем построения его формализованной экономико-математической модели.