Методы оценки недвижимости

4. Основные принципы и методы оценки недвижимости
4.1. Процесс оценки недвижимости

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Почти все решения или действия собственника по отношению к его недвижимости укладываются в одну из следующих классификаций:

♦Передача прав собственника или владельца;

♦Финансирование вещного интереса в собственности;

♦Налогообложение интереса в собственности;

♦Компенсация за потерю интереса в собственности;

♦Реализация программы освоения (использования) недвижимой собственности.

На рис.2.1. показана схема процесса оценки объектов недвижимости [29].

На рис.2.2. приведена структура процесса оценки [30].

Рис. 2.1. Схема процесса оценки объектов недвижимости

Рис. 2.2. Структура процесса оценки

На этапе постановки задачи:

•        идентифицируется и подробно описывается оцениваемый
объект;

•        устанавливаются: цель оценки; вид оценочной стоимости
(рыночная, инвестиционная и т.д.); дата.

Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.

Цель оценки — использование заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стои­мости, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик, поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.

Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке за­дачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соот­ветствии с законодательными стандартами, общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налого­обложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость, а для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересо­ванность, — рыночная стоимость имущества.

Особое внимание следует уделить оценке земельного участка. если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от стоимости расположенных на нем зданий, сооружений.