Методы оценки недвижимости

Необходимость оценочной деятельности в российском рыночном хозяйстве потребовала ее законодательного оформления.

В начале октября 1996 г. Государственная Дума в третьем чтении приняла Закон об оценочной деятельности. Этому предшествовала дли­тельная борьба относительно концептуальных основ такого законода­тельства. Кто должен обеспечить организующее начало в оценочной деятельности — саморегулируемые профессиональные организации оценщиков или властные структуры? Соответственно этому были вы­двинуты два проекта Закона об оценочной деятельности. В результате напряженной полемики был принят компромиссный вариант, который, однако, исключал всеобщее огосударствление оценочной деятельности, на что был ориентирован один из отвергнутых проектов закона.

Согласно утвержденной процедуре, любой закон, принятый Государственной Думой, должен быть одобрен Советом Федерации. Совет Федерации, однако, отклонил этот закон Постановлением от 13 ноября 1996 г. (360-СФ). Была создана согласительная комиссия для преодоле­ния возникших разногласий. Она состояла из равного числа представи­телей Государственной Думы и Совета Федерации.

Самое главное разногласие касалось установления места субъектов Федерации в регулировании оценочной деятельности. Согласно заключению Комитета Совета Федерации по вопросам экономической политики приня­тый Государственной Думой закон исключал участие субъектов РФ в право­вом регулировании оценочной деятельности. В связи с этим предлагалось обеспечить такое регулирование не только на федеральном уровне, но и с помощью соответствующих властных структур на уровне субъектов РФ. Такое изменение в законе, представленном Государствен­ной Думой, было рекомендовано согласительной комиссией.

Помимо этого, согласительная комиссия пришла к выводу о необходи­мости введения в закон такого пункта: «Субъекты Российской Федерации вправе издавать нормативные акты, регулирующие оценочную деятельность, осуществляемую в отношении имущества, находящегося в их собственности, в части, не противоречащей федеральному законодательству».

Принятые изменения закона исходили из положения Конституции РФ. В частности, она предусматривает, что в ведении РФ находится ус­тановление правовых основ единого рынка (ст.71, п. «ж»). Федеральный закон об оценочной деятельности устанавливает общие ее принципы на разных уровнях. В то же время в отношении собственности субъектов РФ вполне возможно их законодательное творчество, но, разумеется, в рамках общих условий, устанавливаемых федеральным законом.

В настоящее время в России создаются условия для решения проблем экономической оценки объектов недвижимости.

Принят Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Постановление Правительства РФ №519 от 6.07.2001 г. «Об утверждении стандартов оценки», которые регламентируют оценочную деятельность в Российской Федерации.

На основе этих законодательных актов утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости:

- права аренды земельных участков (распоряжение Минимущества РФ от 10.04.2003 г. №1102-р);

- интеллектуальной собственности (Минимущество РФ от 26.11.2002 г. №СК-4/21297);

- земельных участков (распоряжение Минимущества РФ от 6.03.2002г. №568-р).

Таким образом создается система экономической оценки не­движимости для обеспечения реализации функций государст­ва как собственника природных ресурсов, что позволит:

•         увеличить поступления в бюджеты разных уровней от ресурсных платежей;

•         отрегулировать взаимоотношения между РФ и ее субъектами в области природопользования;

•         создать систему управления природными ресурсами, соответствующую рыночным условиям;

•         обеспечить рациональное использование природных ресурсов;

•         оптимально распределить обязанности по воспроизводству и охране природных ресурсов между государственными органами управления и предпринимательским сектором;

•         создать эффективные механизмы взаимодействия между государством и природопользователями.