Методы оценки недвижимости

Термин «объект недвижимости» относят к любому товару, кото­рый жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стои­мости.

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфиче­скую систему качественных и количественных характеристик. Каче­ство — это совокупность свойств недвижимого имущества, опреде­ляющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

Свойство — объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели каче­ства характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

•         физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости  (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

•         имущественно-правовое описание — вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

•         экономические показатели спроса — стоимость, цена, доходность и др.;

•         состояние внешней среды — климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональ­ном, локальном и на самом объекте недвижимости.

Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадаст­ровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на тер­ритории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраня­ется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.

Структура кадастрового номера земельного участка приведена на рис.4.1.[18]

Кадастровый номер здания или сооружения имеет шесть структурных уровней: четыре уровня характеризуют номер земельного участка, к которым добавляются номер первичного объ­екта (здания, сооружения) на земельном участке и номер вторично­го объекта (жилого или нежилого помещения), а при необходимо­сти — номер части вторичного объекта (квартира, комната и т.д.).

Рис. 1. Схема формирования кадастрового номера земельного участка

Кадастровые номера земельным участкам присваивают органы земельного комитета, а зданиям и сооружениям — Бюро техниче­ской инвентаризации.

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимает­ся многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака клас­сификации.

1.       Происхождение.

1.1. Естественные (природные) объекты.

1.2. Искусственные объекты (здания, сооружения).

2.       Назначение.

1.1.1. Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).

1.1.2. Природные комплексы (леса, месторождения, водные объ-. екты и т.д.) для их эксплуатации.

1.2. Постройки.

1.2.1. Для жилья.

1.2.2. Для офисов.

1.2.3. Прочие.

3.       Масштаб.

1.1.1.1. Земельные массивы.

1.1.1.2. Отдельные земельные участки.

1.1.1.3. Комплексы  зданий  и сооружений дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т.п.).

1.2.1.2. Жилой дом многоквартирный.

1.2.1.3. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

1.2.1.4. Секция (подъезд).

1.2.1.5. Этаж в секции.

1.2.1.6. Квартира.

1.2.1.7. Комната.

1.2.1.8. Летняя дача.

1.2.2.1. Комплекс административных зданий.

1.2.2.2. Здание.

1.2.2.3. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

1. Готовые.

2. Требующие реконструкции и капитального ремонта.

3. Требующие завершения строительства («незавершенка»).

На сформировавшемся западном рынке принята другая класси­фикация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ве­дения бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом — химические предприятия, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке;

2) неспециализированная недвижимость — обыкновенные здания — магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Основные свойства недвижимости как товара приведены ниже.

1. Полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещений. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, местоположение, материал основных конструкций и т.д.

2. Фундаментальность. Недвижимость — это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

3. Долговечность. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий, перегородок и т.д.) объекты недвижимости подразделяют на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

4. Стационарность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба.

5. Неповторимость. Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

6. Управляемость. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т.д.

7. Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления. Объект недвижимости — часть инфраструктуры и его использование затрагивает интересы многих физических и юридических лиц.

8. Устойчивая тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.

Таблица 1.1

Объекты недвижимости

Таблица 1.2

Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений [18]

Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым.

Делимым является то имущество, которое может быть без нару­шения его сущности разделено на доли и каждая доля которого по­сле раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установ­ленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйст­во признается неделимой недвижимостью и не может быть прода­но по частям).

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, ко­торые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначе­нию недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижи­мые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование.

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь сущест­венной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и свя­зана с ней общим назначением. На принадлежность могут распро­страняться права и обязанности, предметом которых является не­движимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения, уста­навливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как огра­ничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

Существенная характеристика недвижимости — ее целевое на­значение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Напри­мер, «целевое назначение земель — установленный законодатель­ством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) зе­мель для конкретных целей в соответствии с категориями земель» [3]

Разрешенное использование — это целевое назначение недви­жимой вещи с перечнем всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается орга­нами государственной власти и управления на основании закона. Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в ст. 71 Конституции РФ, где перечислены предметы ведения РФ, в ст. 72, где перечислены предметы совместного ведения РФ и ее субъектов, а также в ст. 76, где установлено, что вне пределов ведения РФ, совместного ведения РФ и ее субъектов субъекты РФ осуществляют собственное правовое ре­гулирование и в случае противоречия нормативного акта субъекта федеральному акту действует нормативный акт субъекта РФ.

Гражданское законодательство относится к исключительному ведению РФ. Земельное, жилищное, водное, лесное законодатель­ство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды от­носятся к совместному ведению РФ и ее субъектов.

Отношения по поводу недвижимости регулируются законодатель­ством различных отраслей права — гражданского, земельного и пр.