Методы оценки недвижимости

1. Понятие и виды недвижимости

Деление имущества на движимое и недвижимое связано с пра­вом частной собственности на природные объекты, а также с вве­дением этих объектов в гражданский оборот. [18]

В соответствии со ст. 130 и 132 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е., объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс признается не­движимостью. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участ­ки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продук­цию, права требования, долги, а также права на обозначения, ин­дивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено зако­ном или договором.

Под недвижимыми вещами понимают также подлежащие госу­дарственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутрен­него плавания, космические объекты. Законом недвижимыми ве­щами может быть названо и иное имущество.

Выделение недвижимости из объекта гражданских прав объяс­няется не только важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, но и тем, что к недвижимости относятся наи­более ценные и общественно значимые объекты.

В России имуществу пограничному между движимым и недви­жимым не присвоены специальные термины; в зарубежной практи­ке они именуются фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс — это дви­жимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зда­ниях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимо­сти (например, оборудование отопительной системы и водопрово­ды, электрооборудование, лифт). ЧЭТЛ — любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части: права аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения, специ­альное право на участие в управлении приватизируемыми предпри­ятиями («золотая акция») и т.д.

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как мо­жет показаться на первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из недвижимой категории в движимую. Напри­мер, посев на корню — недвижимость, а снятый урожай может сле­довать за собственником.

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных странах проводится неодинаково. Так, по Французскому граждан­скому кодексу к недвижимому имуществу относятся земледельче­ские орудия труда, семена на участке и другие вещи, а также права. Германское гражданское уложение дает более узкое понятие недви­жимости, подразумевая лишь земельные участки, их составные час­ти, вещи, прочно связанные с почвой — строения, растения, семе­на, если они внесены в землю. Сходные признаки недвижимости содержатся в гражданском кодексе Италии, Японии, Швейцарии.

В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» был введен указом Петра I в 1714 г. для ограничения оборота не­движимого имущества и его наследования. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без учета земли под ними находящейся, например, при продаже на снос или на слом.

Таким образом, понятие недвижимости по дореволюционному российскому праву в основном совпадает с понятием недвижимо­сти, определенному ГК РФ.