А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов
Экономика недвижимости
Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. - 304 с.
Заключение
Каждый объект недвижимости удовлетворяет как социальные
потребности отдельного человека и общества в целом (в качестве блага), так и экономические (в качестве источника
дохода).
Объекты недвижимости создаются в природных условиях без
участия (или с участием) человека и являются частью неразрывного целого, в качестве второй части которого
рассматривается земля (земельный участок).
Исторические и экономические условия России предопределили
выделение в рамках комплекса объектов недвижимости категории «Основные фонды»,
разделение которых на материальные и нематериальные используется в
производственной деятельности и по сей день.
Установление ценности объектов недвижимости - процесс
многофакторный. Чтобы определить содержание объекта недвижимости в соответствии
с поставленной целью, прежде всего необходимо
выявить правильность его отнесения к недвижимым по наличию родовых
признаков (стационарность, материальность, долговечность), затем выбрать
направление определения характеристик объекта с помощью функциональных
признаков и, наконец, установить все частные признаки объекта, соответствующие
этому направлению и конкретным условиям протекания жизненного цикла объекта
недвижимости.
Все существующие
классификации призваны обеспечить дифференцированный подход к выявлению
особенностей группы однородных объектов недвижимости, осуществлению оценки
отдельных объектов, применению одинаковых юридических процедур к объектам
одного класса и т. д. Это свидетельствует о необходимости создания в стране единых многоуровневых классификаций
объектов недвижимости.
Имущественные отношения с объектами недвижимости
основываются на действующих правах собственности на них. В России существуют
три нормы права на объекты недвижимости: владение, пользование и распоряжение,
которые могут относиться к одному и тому же объекту как совместно, так и
порознь.
Особенность прав на
земельные участки состоит в том, что на них кроме прав собственности
распространяются вещные и обязательственные права, которые регламентируются Земельным кодексом РФ.
Основной целью любой
сделки с объектами недвижимости является приобретение (продажа) или
передача определенных прав на эти объекты, а
сущность сделки составляет связанное с этим волеизъявление сторон.
Необходимо помнить, что
сделки аренды направлены не на изменение собственника (как сделки
купли-продажи, мены, дарения, ренты,
приватизации), а на изменение таких прав собственности, как пользование
и владение.
Институт единой
государственной регистрации прав на объект недвижимости и сделок с ним является
неотъемлемой частью цивилизованного рынка недвижимости. Он обеспечивает
эффективный доступ участников производства и потребления полезных свойств недвижимости к ресурсам и минимизацию риска утраты
прав собственности, иных вещных и
обязательственных прав на объект недвижимости.
Государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними производится для признания и
подтверждения государством оснований возникновения, перехода, обременения или
прекращения прав на указанные объекты. Она упорядочивает гражданский оборот и охрану прав собственников
недвижимости.
Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на
недвижимость, данные об объектах
недвижимости, на которые зарегистрированы те или иные права
собственности или иные права, а также краткие сведения о правообладателях.
Деятельность государственных органов регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга позволила сформировать
петербургскую модель системы
регистрации, базовые принципы которой легли в основу федеральной системы
регистрации прав.
За пользование землей в РФ необходимо осуществлять плату в
форме налога, целью взимания которой является решение таких актуальных задач землеустройства, как рациональное
использование земель, их охрана, повышение плодородия почв, выравнивание
социально-экономических условий деятельности на землях разного качества и др. В
России наиболее развитым сектором рынка недвижимости является сектор
жилых объектов, поэтому их классификации столь разнообразны и отражают самые различные потребности в этой сфере.
Следует отметить, что сегодня рынок жилых объектов недвижимости в большей
степени, чем другие, отражает влияние новейших технологий в областях возведения, архитектуры и дизайна, информации,
связи и др.
Хорошие перспективы развития имеет рынок коммерческих объектов недвижимости, так как свобода ведения
предпринимательской деятельности
способствует созданию новых структур бизнеса, для функционирования которых необходимы коммерческие
помещения (офисы, гостиницы, гаражи-стоянки, магазины и торговые комплексы)
и промышленные (индустриальные).
Предприятие как имущественный комплекс рассматривается в качестве особого объекта недвижимости,
поскольку оно имеет все родовые признаки объектов недвижимости, является
отдельным объектом и характеризуется
качественной неоднородностью (в него включаются нематериальные активы,
оборотные средства и т. д.). Объектами правового регулирования сделок могут
выступать часть предприятий как
имущественных комплексов, отдельные предприятия, группа предприятий, принадлежащих одному субъекту права, и предприятия, в состав которых входят отдельные объекты
недвижимости, не принадлежащие предприятиям на праве собственности.
Таким образом, предприятие как имущественный комплекс
образуется из множества материальных и нематериальных элементов и может в
какой-то своей части быть объектом вложения инвестиций, залога и т. д.
Право собственности на
предприятие как единый имущественный комплекс прекращается по общим
правилам, установленным ГК РФ. Чаще всего
единый имущественный комплекс перестает существовать в результате
распродажи по отдельности входящих в него объектов по добровольному решению
предпринимателей или при банкротстве.
Сущность рынка недвижимости проявляется в реализации его субъектами развития (создания), управления
(эксплуатации) и оборота прав на
недвижимость в условиях сложившихся механизмов формирования инфраструктуры
рынка. Как экономическая система рынок недвижимости развивается с учетом
присущих только ему закономерностей и
стадий, соответствующих определенным циклам экономического развития в целом.
Закономерности развития рынков недвижимости
приводят к выводу о необходимости их деления на две основные категории:
характерные для развитой экономики и характерные для транзитивной (переходной)
экономики.
В современных условиях развития информационных технологий, связи и стандартов цифрового взаимодействия
особую актуальность приобретает инженерно-технологический подход к
формированию инфраструктуры рынка недвижимости.
Существенно влияет на
особенности рынка недвижимости высокий уровень затрат, связанных с
осуществлением сделок с объектами недвижимости - трансакционных издержек.
Минимизировать данные издержки можно путем решения задач в рамках
трансакци-онного подхода к формированию инфраструктуры рынка недвижимости. Эти
задачи решают государственные, общественные и коммерческие институты в области управления развитием рынка недвижимости,
в том числе по направлениям реформирования, регулирования и контроля.
Инфраструктура рынка недвижимости должна обеспечивать
решение социальных задач - без этого экономическая система в целом и рынок
недвижимости каждого отдельного региона являются неполноценными .
И в заключение - автор
признателен всем приславшим свои отзывы и критические замечания в адрес
первого и второго издания учебника и
постарался учесть их в работе над третьим изданием. Хочется надеяться на дальнейшее плодотворное сотрудничество с
заинтересованными читателями.
|